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中信房地产成交旺季到来高位理性开篇

发布时间:2021-01-08 02:00:40 阅读: 来源:树脂胶粉厂家

前期完成的蓄客和认购都纷纷完成签约,本周销售面积如期上攻高点。样本城市当周销售面积同比上涨16.1%,环比上涨29.3%。最近销售签约率的先行指标,例如二手房报价指数,楼盘访问量,新开盘去化率都维持在较高位置,我们相信又一个成交旺季已经到来。

目前的市场,可以用“高位理性”来形容。所谓高位理性,就是市场销售规模比较高,企业投资热情比较足,但地产公司仍然保持着经营可持续性。历史上,市场销售和投资向上时,经营可持续性往往会下降。土地价格的上涨往往早于并快于房价上涨,绝大多数新增土地按照当时房价算可能是潜在亏损的。而房价和地价的过快上涨,也迟早会造成政策环境的动荡,终结产业的繁荣。

当前的热销并没有伴随着各地房价的大幅上涨。国家统计局高级统计师刘建伟先生在国家统计局网站解读8月房价数据时提到,房价涨幅略有收窄,去年同月对比基数相对较低造成了部分城市房价同比上涨较多。由于按揭贷款加权平均利率缓慢上行,一二线城市需求行政管制政策并无放松,项目的销售速度虽维持高位,市场却并不接受大幅提价(个别热点城市核心区域除外)。影响企业推货的主要因素,包括企业对房价上涨的预期,市场的去化速度,企业对政府推地的预期和潜在的可销售资源。目前来看,企业不预期房价能持续大幅上涨,市场去化速度良好,政府正营造积极供地的预期,新开工热情波动不大,潜在可销售资源充沛。我们相信,未来几个月房地产企业会积极推货,市场的可销售资源能够保持高位稳定。

土地市场方面,国土资源部三令五申,要求各地扩大土地供给。各地方政府在政府性债务压力面前,也有很强的增加土地出让规模的意愿。土地市场未来新增供应将十分充足。企业融资渠道尽管走向正常化,但2009年那种超宽松的融资环境不可能重现,绝大多数企业拿地态度仍然十分理性。我们相信,三季度土地市场高溢价率一大重要原因是上半年各地方政府担心开发企业没有拿地热情,被迫拿出核心区域稀缺地块吸引发展商竞投。目前,地方政府已经没有意愿出让城市核心区域稀缺地块。总体而言,我们判断四季度商品房用地的成交规模将超过三季度,但成交溢价率却反而会低于三季度。

这种高位理性,从长周期看也得益于制度改革全面推开。2013年的中国房地产市场,既面临着热点城市短期房价上涨过快的压力,也面临着部分三线城市短期市场供过于求的压力,还面临着经济结构转型过程中,在尽可能长的时间内维持房地产市场稳定健康发展的挑战。整体来看,房地产政策需要将需求从短期引导到长期,将不理性的冲动转化为长周期需求释放。政策既需要有保持市场竞争有序的行业调控手段,也需要有保持购房需求平稳的社会改革。我们反复说的长效机制,主要是针对房地产行业本身促供应和稳需求的办法。但行业政策之外,一些对行业影响更加深远的制度改革正在全面展开。(中信证券(600030))

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